Por una parte, que el arrendador, casero o dueño del inmueble infrinja los términos del contrato de alquiler o que, por el contrario, sea el arrendatario o inquilino quién las infrinja. Al fin y al cabo, en una resolución de un contrato de arrendamiento con opción de compra, a pesar de que se hubiera pactado que los pagos por alquileres se descontarían, no se pueden restar por el hecho de que se produciría un enriquecimiento injusto. Es contundente la Audiencia Provincial afirmar que si por cualquier razón que no se hubiese ejercitado la opción de compra, las rentas pagadas no se podían recuperar pues sería un enriquecimiento sin justa causa al haber gozado de forma gratuita de un bien. Al configurarse el contrato de arrendamiento con opción de compra, se acostumbra recurrir a la regulación de alquileres urbanos contenida en el Título II de la Ley de Alquileres Urbanos. Principio de autonomía de la intención, significa que estará sujeto a la intención manifiesta de las partes. Para el arrendador y futuro vendedor, el contrato de arrendamiento con opción a compra le garantiza una renta de alquiler instantánea y una expectativa real de venta; es una modalidad contractual que funciona bien para casas viejas que requerirían una puesta a punto antes de sacarlas al mercado, puesto que ahorra la inversión inicial.
A modo de conclusión, y cono iniciamos esta guía, la casuística de razones para decantarse por este contrato en cuestiones muy concretas es realmente útil. Pero asimismo indicar que se debe tener particular cuidado en procurar una redacción clara y precisa de este género de contratos, pues solo de este modo evitaremos hallarnos litigando a lo largo de años en los tribunales de justicia, con la indecisión de resultado y los elevados costos que ello supone. La contraprestación al derecho de opción puede ser dineraria o no dineraria. Solo pueden ocurrir dos cosas al mismo tiempo de ejercer la opción, que el valor del inmueble haya subido, con lo que se beneficia el comprador, o que haya bajado, con lo que se favorece el vendedor. Nada impide, por el contrario, a que, pactado un período para la opción, otro posterior modifique el acordado en un inicio.
Elementos Fundamentales Del Contrato De Arrendamiento Con Opción A Compra
El derecho de opción puede definirse como la facultad por la parte de una de las partes intervinientes de decidir sobre la celebración o no de un contrato de compraventa sobre un bien preciso. El requisito convenido con mucho más continuidad en el contrato de opción de compra es el ofrecimiento o pago del precio de la compraventa en el instante del ejercicio de la opción.Normalmente se ejercita una alternativa de compra a través de una simple not… Ejercitada la opción en forma, se consolida el derecho, pero no se adquiere la propiedad de la cosa, a menos que se otorgue la posesión, en general con el otorgamiento de la pertinente escritura pública de compraventa. Esto es, no se produce la adquisición del dominio sobre el bien de forma automática, pues falta el pago del precio y la adquisición de la propiedad. Ten presente que son 2 contratos diferentes, por un lado el contrato de alquiler y por otro lado un contrato por el que el propietario le da el derecho a tomar decisiones al inquilino comprar o no la vivienda alquilada. Si tienes una vivienda o local alquilados y quieres darle al inquilino la opción a compra, necesitas un contrato de alquiler con opción a compra que incluya las cláusulas del alquiler y de la futura venta.
Por contra, la prima, que pudiese estipularse como pago a cargo del optante por la concesión, y que normalmente se descuenta del precio final por abonar, es un elemento accesorio del negocio. Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de otros adquirentes, con arreglo a los productos 1295 y 1298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria. El título aportado al trámite registral, junto con la copia del acta de requerimiento, de la que sea la notificación y que no se haya contestado por el requerido de pago o que se haya respondido admitiendo la resolución de pleno derecho, será título suficiente para entrenar la cancelación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad. En todo caso, lo destacado sería que acudieras a un abogado especializado con una copia del contrato así como todas las comunicaciones que hayas intercambiado con el arrendador a fin de que te asesore a la visión de toda la documentación. Fuera cada cliente el que eligiera la opción mucho más favorable para cada uno de ellos. Que Bankinter lanzó al mercado un contrato de este tipo —«La hipoteca sin más ni más»— que …
Virtudes Del Contrato De Arrendamiento Con Opción A Compra
La adquisición de la propiedad de la cosa y su efectividad en frente de todos, es otra cuestión, por la aplicación de la teoría del título y el modo conforme al art. 609 CC -EDL1889/1-, que en la mayoría de los casos se conseguirá con la posterior escritura pública (juego de los art. 1279 y 1280 CC -EDL1889/1). Se ha discutido si la emisión de esa intención debe ser recepticia, esto es, si el concedente debe recibir esa comunicación antes que el período concedido se extinga, o si por contra sería bastante que por cualquier acto el arrendatario dejase constancia en ese periodo de tiempo de ejercitar la opción. La clave es que se prevea expresamente en el contrato, el consentimiento expreso del arrendador-concedente. F) En el momento en que la vivienda deje de estar destinada de manera indispensable a agradar la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7. A) La falta de pago de la renta o, en su caso, de alguno de las cantidades cuyo pago haya asumido o sea correcto al arrendatario. La Sección Primera señaló que la presencia de un proceso de ejecución hipotecaria no era óbice para pedir judicialmente el ejercicio de la opción de compra, toda vez que cualquier perjuicio que se derivara de la ejecución hipotecaria, podía ser pedido como indemnización en la estimación judicial de la opción de compra.
Finalizado este período, el arrendatario va a poder optar por comprar el inmueble al precio pactado en exactamente el mismo, del que se descontaran las rentas del alquiler pagadas hasta ese instante. Un ejemplo clásico es que el arrendador no cumpla con sus obligaciones de mantenimiento de la vivienda y haya un incumplimiento de contrato. Si este fuera la situacion, el arrendatario tiene derecho a solucionar el contrato, es decir, a finalizar el contrato, tal como a pedir una compensación por los daños ocasionados de esta situación. Ahora que sabemos exactamente en qué contenidos escritos legales basarnos para solucionar el incumplimiento de obligaciones en un contrato de alquiler, observemos como solucionar cualquier duda. Por último, la Audiencia Provincial reconoció como único perjuicio la prima de 5.000 € que pagaron los demandantes por la opción de compra que se infringió por parte de DOMUN HABITAT al no comparecer ante Notario a firmar la escritura pública de compraventa.
De otro lado debe tener alguna serie de cautelas respecto a si se incluyen todas y cada una de las mensualidades desde la firma, desde un plazo,… Así como cuestiones similares con reformas, vicios, cuidado o defectos mientras esté vigente el alquiler y como se va a convenir seguir con relación a las mismas. De otro lado debe tener alguna serie de precauciones con respecto a si se tienen dentro todas y cada una de las mensualidades desde la firma, desde un período, … Así como cuestiones similares con reformas, vicios, mantenimiento o defectos mientras que esté vigente el alquiler y como se va a pactar proceder con relación a exactamente las mismas. Cierto que el arrendador es el dueño del inmueble, tiene todos los derechos y obligaciones sobre exactamente el mismo, pero tiene la obligación de mantener el contrato y no cederlo, alquilarlo o venderlo a terceros durante el tiempo que dure el mismo y, si decide venderlo, el derecho del arrendatario-optante es preferente al del posterior comprador. En la entrevista de hoy hablamos sobre el contrato de alquiler con opción a compra con la experta en derecho inmobiliario Teresa Cabeza, asociada de Life Abogados. Dividiremos la entrevista en tres partes debido a su extenso y también interesante contenido.
Diferentes sentencias del Tribunal Supremo entre la que destacamos la Sentencia del Tribunal Supremo n.º 104, de 19 de febrero de 2020 entienden que El contrato de arrendamiento con opción de compra comporta más obligaciones para el arrendador que para el arrendatario. El arrendador, mientras sigue la opción, queda obligado a sostener el precio de compraventa estipulado con el arrendatario y, en consecuencia, a abstenerse de hacer actos de disposición sobre el inmueble durante el plazo de vigencia del derecho, incompatibles con éste o que pongan en riesgo su eficacia. Por ello comunmente se acuerda una prima con el arrendatario, que le da derecho a denegar el inmueble a lo largo del tiempo acordado en el contrato. El contrato de arrendamiento con opción de compra no posee una regulación autónoma en nuestro ordenamiento, salvo algunas referencias en el Derecho Catalán para el caso de contratos celebrados sobre casas en este territorio. La Jurisprudencia del TS lo entiende como un «contrato atípico complejo» donde el arrendador otorga al arrendatario un agregado para adquirir la propiedad formando 2 negocios jurídicos coligados, unidos formalmente . El primer contrato, de arrendamiento, se soluciona por las causas reguladas en la Ley de Arrendamientos Urbanos, entre ellas la carencia de pago de la renta, la cesión o subarriendo no consentido, realización de proyectos no autorizadas o permitidas o por un mal empleo del inmueble.
El arrendamiento con opción de compra es uno de estos últimos, si bien tanto el arrendamiento como la opción de compra, de modo autónomo son objeto de regulación. El arrendatario diviértete con una vivienda en alquiler mientras invierte en una viable compra. Y el dueño arrendador siente una renta mensual, no debe buscar cliente para la vivienda y se garantiza que el inmueble esté bien preservado. Elcontrato de alquilercon opción a compra es la unión de dos contratos, uno de arrendamiento, regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos, y otro de opción, que al no estar regulado en el Código Civil es un contrato atípico.
¿cuándo Tengo Que Decidir Si Compro La Propiedad?
Nos hallaríamos ante un incumplimiento contractual por la parte del propietario y, por consiguiente, de acuerdo alartículo 1124 del Código Civil, el arrendatario va a poder elegir entre reclamar el cumplimiento o la resolución del contrato, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en los dos casos. En este caso la Audiencia Provincial coincidió con el juez de primera instancia en el incumplimiento del contrato por parte de DOMUN HABITAT S.L. Por no comparecer frente al Notario para el otorgamiento de la escritura, resaltando que la no inscripción registral de la opción de compra y su falta de naturaleza real, no afectaba a la naturaleza obligacional de la opción en los términos pactados.